相続不動産を売却するには登記が必要？故人名義のままではダメな理由

不動産を所有する際には登記手続きが不可欠ですが、それは不動産を相続したときも同じです。

とはいえ、相続不動産をすぐに売却する予定がある場合、登記なんて必要ないのでは？と疑問に思うかもしれません。

この記事では、そういった疑問に答えつつ、相続した不動産の売却をスムーズに進めるための相続登記の方法についてお伝えします。

相続した不動産を売却するためには相続登記が必須

「相続したものの利用する予定がない」「相続財産が不動産しかないので現金化して相続人間で分けたい」等、不動産を相続後、住まずにすぐに売却するケースは多くあります。

もし相続後実際に使用することなく誰かに売却する場合でも、必ず一度相続登記を申請する必要があります。

相続登記を省略して新たな買主名義に変更することはできません。

その理由は、登記が決して単なる形式上の手続きではないからです。

不動産の権利を示すため相続登記は必要

相続不動産を必ず相続人名義にしなければならない理由は、主に二つあります。

ひとつは民法による決まりです。

民法177条には、不動産に関する権利は登記していなければ第三者に対して主張（対抗）できないと定められています。

つまり、相続人が相続不動産を売却するには、自分たち相続人が相続不動産の所有者であることを売買の関係者に主張するためには、登記上の名義人である必要があるのです。

もうひとつは、不動産の登記は実態に即した形になっている必要があるからです。

この場合、不動産は被相続人から相続人に一度権利が移っているため、例え相続人が不動産を利用することなく買主に売却したとしても、被相続人から買主へとの所有権移転登記を行うことができません。

よって、相続不動産を売却する場合、その前提として必ず相続登記を申請しなければならないのです。

ちなみに、不動産を法定相続分で相続する場合、登記をしなくても法定相続分による相続を第三者に対して主張できます。

とはいえ、法定相続の場合でも、不動産を売却するにあたっては登記をしておく必要があることに注意してください。

相続した不動産を売却するまでの流れ

それでは、相続登記はどのタイミングですればよいのかを、不動産売却の流れの中で見ていきましょう。

おおまかな流れとしては以下の通りです。

• 1. 遺産分割協議
• 2. 相続登記の申請
• 3. 売却手続きの依頼
• 4. 決済（売買代金受領）・所有権移転登記の申請・不動産の引き渡し

遺産分割協議

相続人が複数いる場合には、まず相続人全員で遺産分割協議を行います。

遺産分割協議では、不動産を含めた全ての相続財産について、誰がどのくらい相続するのかを決めます。

相続代金を売却し、売却代金について相続人間で分け合う場合（換価分割）、その売却代金の分配についても決めます。

（相続人が一人である場合には、当然ながら協議をする必要はありません。）

協議をした内容は、遺産分割協議書という書面を作成し、相続人全員の署名・捺印を行って記録に残します。

これは、後になって相続人の間で協議した内容について争うことを避けるためです。

相続登記の申請

遺産分割協議によって不動産を相続する相続人が決まったら、その相続人名義に相続登記を申請します。

申請先は相続不動産を管轄する法務局で行います。

相続登記は、申請時に提出する書類に不備がなければ、申請から1週間ほどで完了します。

売却手続きの依頼

相続等申請後、不動産会社に相続不動産の売却手続きを依頼します。

必ずしも相続登記が完了してからでなくとも構いません。

買主が見つかったら手付金を受け取り、売買契約を締結します。

決済（売買代金受領）・所有権移転登記の申請・不動産の引き渡し

売買契約締結後、売買代金の全額を受領するのと同時に、相続人から買主への所有権移転登記を申請します。

このとき併せて物件の引き渡し（鍵の引き渡し等）も行います。

買主への所有権移転登記が無事に終われば、相続不動産の売却手続きは完了です。

スムーズに売却するには相続登記を早めに行うことが重要

相続登記には少なからず費用や手間が掛かるため、相続不動産に買い手が現れてから申請しようと考える方もいます。

確かに相続登記に期限はありませんが、後々のことを考えると相続登記は相続発生後できるだけ速やかに行うほうがメリットは大きいです。

相続登記の申請には思いのほか手間と時間が掛かるため、買主が見つかってから着手するのでは遅い場合があります。

相続登記に時間が掛かると、売買契約が締結できません。

買主にも購入のタイミングがあるはずですから、そんなに時間が掛かるなら他の物件を…と売却のチャンスを逃してしまうこともあり得ます。

機会損失にならないよう、相続登記は早い段階で完了しておきましょう。

相続登記は書類の収集が大変

相続登記は、すぐに手続きに移れるとは限りません。

ひとつの理由としては、相続登記に必要な書類が多岐にわたることです。

相続登記に必要な書類の一例には以下のようなものが挙げられます。

• ・遺産分割協議書（原本）
• ・相続人全員の印鑑証明書（原本）
  　遺産分割協議書に押印された印鑑が実印であることを証明するために、相続人全員の印鑑証明書が必要です。
• ・被相続人の戸籍及び除籍の謄本
  　被相続人の出生から死亡時の戸籍（除籍）までつながっている戸籍（除籍)の謄本が必要です。
  　相続人には誰がいるのか、遺産分割協議書に記載している相続人は本当に相続人全員なのか、法務局が確認するために提出します。
• ・被相続人の住民票（除票）の写し
• ・相続人全員の現在戸籍の謄本（抄本）
• ・遺産分割協議によって不動産を相続する相続人の住民票の写し
• ・相続関係説明図
  　被相続人や相続人の戸籍に記載している情報を図にまとめた書類です。
• ・固定資産評価証明書
  　不動産の登録免許税を計算するために必要です。

このうち、被相続人の戸籍及び除籍の謄本であれば、被相続人の引っ越しの回数によってはあちこちの市区町村から戸籍を収集しなくてはなりません。

また、相続人が多くいる場合には、相続人戸籍謄本・印鑑証明書を揃えるだけでも一苦労です。

書類の収集だけで何か月も掛かってしまうことも珍しくありません。

また、収集した戸籍を確認してみたところ、想定外の新たな相続人が存在していたというケースもあります。

隠し子がいた、というようなことはもちろん、子のいない夫婦であれば、相続人は配偶者の他に兄弟姉妹も該当します。

被相続人の兄弟姉妹が亡くなっていれば、甥・姪が代わりに相続人になります（代襲相続）。

配偶者の兄弟姉妹や甥・姪と疎遠であれば、遺産分割協議や書類の収集はより時間が掛かる可能性が高くなります。

関係者が多くなればなるほど、連絡が取れない人が出てきたり、相続財産の分割方法を決めるにもまとまらないといったトラブルが増えていきます。

相続登記は早めに済ませておくことがポイントです。

相続登記を先伸ばしにすると、後々もっと手続きが困難に

相続した不動産に実際に買い手がつかないうちは、つい相続登記をしないまま放置してしまいがちです。

しかし、相続登記は、相続の発生から時間が経てば経つほど複雑になるのが特徴です。

というのも、先述したように、必要書類の収集は年月が経てば経つほど難しくなりますし、相続人に次の相続が発生してさらに相続人が増える等、手続きにさらに手間や費用が掛かってしまうからです。

売却にかかわらず、相続登記はどこかのタイミングで必ずしなければなりません。

であれば早いうちに済ませておくのが最も賢明な判断です。

不動産を相続した際には、速やかに手続きをしておきましょう。

相続登記は共有名義と代表者名義、どちらにすべき？

さて、売却のために相続登記をする場合、以下の2通りがあります。

• ①相続人全員の共有名義にする方法
• ②相続人のうち代表者を選び、代表者の単独名義にする方法（売却後、代金を相続人全員で分配）

それぞれにメリットとデメリットがありますので、以下にまとめていきます。

共有名義にしたときの売却方法／メリット・デメリット

不動産を相続人全員の共有名義にした後に売却する方法です。

この場合、不動産の売主は相続人全員で、売却代金は登記した持ち分に応じて分配されます。

＜メリット＞

・売買代金のみならず掛かった費用も、相続人間で公平に遺産分割できる

不動産の売却価格が不動産の取得費用よりも高い場合は、譲渡所得税が掛かります。

発生した譲渡所得税は相続登記の名義人であった者が納税することになるため、相続人全員の共有名義であった場合は各自が納税の負担を負うことになり公平です。

また、不動産の売却により一時的に所得が上がるため、売却の翌年は住民税が上がる可能性もありますが、この点においても各自の負担となります。

・相続人の一部が勝手に売却してしまうことを防げる

登記名義人が相続人全員となっているため、相続人の一部が勝手に売買契約を締結してしまうといったトラブルを回避することができます。

＜デメリット＞

・相続人全員の売買契約への同意や不動産の売却手続き参加が必要

相続人全員が不動産の名義人で売り主であるため、相続人全員が売買契約に同意する必要があります。

例えば買主が見つかっても、相続人のうちの一人が「その売買代金では嫌だ」「その人には売りたくない」と言い出してしまうと、売買を進めることができなくなります。

また、不動産を売却する手続きには相続人全員が参加しなくてはなりません。

売却手続きには、売買契約書に関する署名・捺印のみならず、不動産の売買決済への立ち会い等が必要になります。

不動産を売却する際には、売却しようとしている者が不動産の名義人本人であることを証明するために本人確認の手続きが不可欠です。

本人確認手続きは通常、不動産の所有権移転登記を行う司法書士が行います。

名義人である相続人が不動産の売買決済に立ち会えない場合には、本人確認を事前に済ませておく必要があるため、余分に時間や費用が掛かる可能性があります。

ちなみに、不動産の売買決済は、金融機関の融資や登記申請手続きが必要な都合上、平日の昼間に限定して設定されます。

名義人の数が多ければ多いほど、日程調整を行うのが困難になります。

代表者単独名義にしたときの売却方法／メリット・デメリット

一時的に不動産を相続人代表者の単独名義にし、代表者が売主となって売却した後、売却代金を相続人全員で分割する方法です。

誰を代表者にするか、売却代金の分配方法をどうするかは、予め遺産分割協議書に記載しておかなければなりません。

＜メリット＞

・不動産の売却に関する手続きに関わるのは、名義人である代表者一人のみでよい

不動産売却時に必要な手続きを代表者ひとりの都合に合わせて進められるため、スピーディーかつ掛かる費用も最小限に抑えることができます。

＜デメリット＞

・代表者の締結した売買契約の内容を他の相続人が納得しない可能性がある

売買契約の締結は代表者が行うため、売買代金等の内容について、他の相続人が想定していたものと異なる可能性があります。

こういったトラブルを防ぐためにも、相続不動産の売買の内容についても遺産分割協議の際に細かく決めておくことが必要です。

・譲渡所得税等、発生した税金の負担を相続人全員で分配するのが難しい

不動産の売却により譲渡所得税が発生したり、所得増加によって住民税も増額する可能性があります。

しかし、代表者単独名義で売却した場合に納税義務が発生するのは代表者のみです。

支払った税金を後から相続人全員で公平に分配できれば問題ないのですが、これが決して簡単ではありません。

特に住民税については、増額に影響した前年度の所得には不動産の売却代金だけでなく、代表者個人の収入も含まれるため、一体いくらを相続人で負担すべきかを算出するのは困難です。

共有名義と代表者単独名義、どちらにすべき？

先述の通り、共有名義・代表者単独名義それぞれのメリットとデメリットを見て決める必要があります。

まとめると、相続人間の関係性が良好で細かい点でトラブルになる可能性が低いのであれば、売却手続きの手間が少なくなる代表者単独名義を選ぶのがよいかと思います。

また、相続人の中に売却に反対はしていないものの、手続きに非協力的な相続人がいる場合も、代表者単独名義にして売却するほうがスムーズに売却手続きができるので便利です。

まとめ

不動産を売却する前には必ず相続登記が必要です（相続後すぐの売却の場合でも同じ）。

また、相続不動産の売却の流れは「1. 遺産分割協議」→「2. 相続登記の申請」→「3. 売却手続きの依頼」→「4. 決済（売買代金受領）・所有権移転登記の申請・不動産の引き渡し」です。

ただし、売却の予定がないからといって相続登記を放置するのはやめましょう。

相続登記については、相続発生後すぐに済ませておくのが最も負担が少ない選択です。

また、相続不動産を売却する前に行う相続登記の方法は、相続人全員の共有名義と代表者単独名義の2種類があります。

共有名義のメリットは、相続人全員で売却手続きを進めるため、手続きや費用の負担が平等な点です。

デメリットは、手間が掛かり相続人同士のスケジュール調整が大変な点です。

一方、代表者単独名義のメリットは、代表者だけで売却手続きを進めるため、スピーディーかつ掛かる費用が最小限で済む点です。

デメリットは、相続人間で細かい取り決めをしておかないと、売買契約の内容や代表者が一時的に負担した税金の再分配等でトラブルになる可能性がある点です。

どちらを選ぶべきかは相続人の関係性で決めましょう。