相続不動産を売却したら扶養を外れる？外れずに済む方法とは

相続が終わって、不動産を売却しようかと考えている方。

もしあなたが結婚していて配偶者の扶養に入っているのであれば、売却する前に気を付けておきたいことがあります。

それが、不動産の売却によって今の扶養を外れてしまう可能性があるということです。

ここでは、『不動産を売ると扶養を外れてしまうのでは…？』と心配している方へ向けて、「扶養のメリットと外れたときの影響」と「扶養を外れずに済む不動産の売却方法」についてまとめています。

扶養に入っている場合のメリットは「税金」と「健康保険料」

扶養に入っている場合、大きく2つのメリットを受けることができます。

それが、「税金」と「健康保険」です。

扶養に入るメリット：税金の配偶者控除が受けられる

配偶者が扶養に入っていると、税制上の配偶者控除を利用することができます。

配偶者控除とは、配偶者の合計所得額が一定額以下の場合、納税者の課税対象となる所得から一定金額が差し引かれる制度です。

この配偶者控除を受けるための条件の一つに、配偶者の合計所得金額があります。

配偶者控除を受けるには、配偶者の合計所得額が38万円未満であることが必要とされています。

つまり、もし不動産を売却した際に配偶者がこの金額を超える利益を得て扶養から外れた場合、配偶者控除が受けられず納税額が増えてしまいます。

扶養に入るメリット：健康保険料が実質ゼロ

会社員であれば、健康保険として社会保険に加入しているのが一般的です。

実は、扶養に入っている配偶者は同じ社会保険に保険料を支払わずに加入することができます。

ただし、この場合も配偶者の収入が一定額以下であることが必要です。

もし不動産の売却利益がこの一定額を上回ってしまった場合は、配偶者は社会保険を抜けて、別途国民健康保険に加入しなければなりません。

扶養から外れたとき、どのくらい家計に影響がある？

扶養のメリットが受けられなくなると、家計の出費が多くなります。

扶養から外れた場合について、具体的にどれくらいの影響があるのかを見ていきましょう。

納税者の給与収入が年間約5～11万円ほど減る

それまで扶養に入っていた配偶者が扶養から外れた場合、納税者は所得税や住民税の配偶者控除を受けることができなくなります。

つまり、納税者は以前よりも多く税金を支払う必要があるため、結果的に給与収入の手取りが減ります。

配偶者控除を受けない場合に給与収入から差し引かれる税金の額は、納税者の収入や配偶者以外の扶養家族の人数によってまちまちですが、年間約5～11万円ほどと言われています。

また、勤務先によっては福利厚生として配偶者手当を支給している会社もあります。

この配偶者手当を受けることができる条件を、税制上の配偶者控除の条件に合わせている場合も多いため、この点も注意が必要です。

支給額は勤務先によっては異なりますが、多いところでは月に１～２万円を支給する企業もあります。

実際どのくらい支給されているかを確認しておきましょう。

配偶者の国民健康保険と国民年金の支払いが発生する

それまで社会保険に実質無料で加入していた配偶者が扶養から外れた場合、そのまま同じ社会保険に加入し続けることができなくなります。

そのため、扶養を外れた配偶者は個人で国民健康保険に加入する手続きを行い、毎月保険料を支払わねばなりません。

さらに、国民健康保険に切り替えると同時に必要なのが、国民年金への加入です。

実は社会保険に加入している間は自動的に厚生年金にも加入しているのですが、この厚生年金も社会保険を抜ける際には抜けなければならないのです。

実際に掛かる金額が予想外に大きくなることも

国民健康保険は社会保険と異なり、扶養されている者の保険料の減免はありません。

国民健康保険の保険料は、ひとつの家庭に同居している者のうち、国民健康保険に加入している者の総所得と人数に応じて保険料が算出されます。

そのため、不動産を売却した配偶者は、国民健康保険に加入しなければならないばかりか、不動産の売却利益によっては国民健康保険料が上限金額に達してしまう可能性もあります（保険料の最高上限額は96万円です）。

保険料の詳細な計算方法については各市区町村のホームページに記載があります。

事前に調べておくことをおすすめします。

ちなみに国民年金の保険料は定額です。

令和元年度（平成31年4月～令和2年3月まで）の金額は、月額1万6,410円です。

年間に計算し直すと19万6,920円の支払いになります。

扶養から外れるかどうかは「年間の合計所得金額」で決まる

上記のように税金や保険料の配偶者控除が受けられなくなるのは、「配偶者の年間の合計所得金額が38万円を超える（令和2年分以降は48万円）」場合です。

38万円を超えてしまった場合、次の1年間は税金や保険料の控除を受けることができなくなります（その後に年間の合計所得金額が38万円
以下になったときは、再び次の年は配偶者控除を受けることができます）。

つまり、不動産を売却する際には利益（譲渡所得）が38万円を超えるかどうかを、前もって把握しておくことが重要になります。

不動産の譲渡所得はいくら？計算の方法はシンプル

不動産を売却する際に得た利益（譲渡所得）は、以下のように計算することができます。

「譲渡所得＝収入金額 – (取得費 ＋ 譲渡費用)」

収入金額とは

収入金額とは、不動産の売却によって買主から受け取った金銭の額を指します。

取得費とは

取得費とは、売却した不動産の購入代金や建築代金、購入手数料に加え、設備費、改良費、取得した際に掛かった税金等のことを指します。

ちなみに建物の取得費は、購入代金（新築の場合は建築代金）等の合計額から減価償却費相当額を差し引いて計算した額を使用します。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接掛かった費用のことを指します。

具体的には、不動産の売却時の仲介手数料、貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料、土地の売却のために取り壊した土地上の建物の取壊し費用とその建物の損失額等があります。

詳細は「国税庁のホームページ」に記載があります。

譲渡費用は、不動産の売却に直接掛かった費用であることから、不動産の維持や管理のために掛かった費用（修繕費や固定資産税等）は含まれません。

取得費の計算方法は２種類ある

上記で述べた取得費を計算する際は、2種類の方法があります。

実額法

実額法は、取得費の計算方法として一般的によく採用される方法です。

実額法では以下のように取得費を計算します。

「取得費＝（不動産の購入費＋購入時の諸費用）－建物の減価償却費」

概算法

一方の概算法は、不動産の購入費等が不明な場合に用いられる方法です。

概算法では「取得費＝譲渡価格の5％」とします。

売却する不動産を入手したのが何世代も前な場合等、購入費用が不明な場合には便利な計算方法ですが、多くの場合は実額法で計算した方が取得費は多くなり、譲渡所得額が抑えられます。

扶養から外れなくて済む相続不動産の売却方法

ここまで譲渡取得が38万円を超えるかどうかの確認方法について見てきましたが、大抵の場合は不動産を売却すれば38万円は超えてくるかと思います。

つまり、基本的には不動産売却をすると配偶者控除を外れることになります。

しかし、工夫次第では配偶者控除に影響がないように不動産を売却することが可能です。

以降は配偶者控除を受けているのが妻だと仮定して、その方法を解説していきます。

夫に名義変更して売却すれば、扶養はそのまま

そもそも今回の問題は、それまで収入がわずかであった妻が不動産の売却によって一時的に利益を得てしまうことです。

そこで発想を換えて、不動産の名義人を妻ではなく、もともと収入の多い夫に変更して売却すればこの問題は起こりません。

もちろん実際に不動産を相続するのは妻なので、夫が直接不動産の売却利益を得るためには別の工夫が必要です。

その工夫のひとつが、「不動産を夫に贈与する」方法です。

夫に贈与する前に贈与税と登録免許税の計算をしておきましょう

妻が相続した不動産を夫に贈与し、その後に売却すれば売却利益は夫の所得になりますので、譲渡所得が多くなっても妻が扶養から外れることはなくなります（ただしこの場合も、夫の収入が他の給与所得等と併せて1,000万円以上になると、妻は扶養控除から外れてしまいます。

事前に計算しておきましょう）。

一方で、夫に不動産を贈与する場合、別途「贈与税」と「登録免許税」が発生する点にも要注意です。

妻が扶養から外れた場合の負担と、贈与税や登録免許税の負担を比較して、夫に贈与するのがよいかどうかの判断をする必要があります（金銭的な負担ももちろんですが、手続きの煩雑さ等も考慮する必要があります）。

ここからは贈与税と登録免許税の算出方法について記載しますので、参考にしてください。

贈与税の算出方法

不動産を贈与した際は、不動産の贈与を受けた人が税務署で贈与税を納めなくてはなりません。

夫婦間の贈与に関する贈与税は、以下の通り算出します。

• ①贈与した財産の価額から基礎控除額の110万円を差し引く
• ①の額を基に以下の速算表の「基礎控除後の課税価格」を確認する
• ①の額に速算表の「税率」を掛ける
• ③の額から、「速算表の控除額」を差し引く

下記の速算表は、「特例贈与財産用」に該当しない場合の贈与税の計算に使用します。

具体的には、兄弟の間での贈与、夫婦の間での贈与、親から子への贈与（子が未成年者の場合）などの場合です。

贈与税の速算表【一般贈与財産用】（一般税率）

基礎控除後の課税価格	200万円 以下	300万円 以下	400万円 以下	600万円 以下	1,000万円 以下	1,500万円 以下	3,000万円 以下	3,000万円 超
税率	10%	15%	20%	30%	40%	45%	50%	55%
控除額	‐	10万円	25万円	65万円	125万円	175万円	250万円	400万円

登録免許税の算出方法

また、不動産を贈与して名義を夫に変更するために、所有権の移転登記を申請する必要があります。

このときに登記の申請と同時に法務局に納付するのが登録免許税です。

贈与における登録免許税は以下の計算式で算出します。

「不動産の評価額×1,000分の20（2％）」

※不動産の評価額とは、不動産の所在地の市区町村で発行される固定資産評価証明書に記載している価額を指します。

不動産を売却したら忘れずに確定申告を

不動産を売却した後、必ずやっておきたいのが確定申告です。

確定申告とは、前年の1月1日～12月31日の1年間に発生した所得について計算した所得税を、税務署に申告する手続きです。

サラリーマンで給与所得は自身で確定申告をする必要がない場合でも、不動産の譲渡所得については自身で申告しなければなりません。

確定申告は申告の期間（翌年2月16日～3月15日）が定められており、もし期間内に申告をしなかった場合は無申告と判断されます。

無申告だった者には、通常の申告時に納めるべきであった税金の他に無申告加算税が課されます。

無申告税は、本来納付すべきであった税額の50万円までは15％、50万円を超える部分は20％の割合を乗じた金額です (例えば納付額が70万円の場合、50万円×15％＋20万円×20％＝11万5千円となります) 。

なお、税務署は不動産の売却についても把握しています。

不動産の売却時には所有権移転の不動産登記を申請する必要がありますが、税務署は登記の記録から、どの不動産をいつ誰が売却したかを掴むことができます。

そのため、申告しなくてもわからないのではと考えるのは大変危険です。

もし、意図的に税金を支払わなかった場合、ペナルティとして本来の税額にさらに上乗せして重加算税を課されてしまいます。

支払うべき税額で済ませるよう、確定申告は期限通りに正確に行っておくことが最善の方法です。

不動産の売却で損失があった場合も申告するとお得

不動産を売却した結果譲渡所得がマイナスになったのであれば、納税の必要がないため確定申告を行う義務はありません。

ですが、マイナスの場合に申告を行うと得になるケースがあります。

それは、マイホームを売却した場合です。

原則は、不動産を売却してマイナスになっても、給与所得等の他の所得から控除して税額を減免してもらうこと（損益通算)はできません。

しかし、売却した不動産がマイホームだった場合、一定の要件を満たせば給与所得など他の所得との損益通算をすることができます。

さらに、損益通算してもまだ損失がある場合は、売却した年の翌年以降も3年間繰り越して所得税や住民税の控除が受けられるのです。

まとめ

扶養に入っている配偶者は、相続不動産を売却し一定額以上の譲渡所得を得た場合には扶養を外れてしまいます。

扶養を外れるデメリットは大きく2つです。

1つめは、納税者の給与収入が年間約5～11万円ほど減ることです（納税者の所得税、住民税の配偶者控除が受けられなくなるため）。

2つめは、扶養を外れた配偶者は自身で国民健康保険と国民年金に加入しなければならないことです（国民健康保険は、所得によって支払額が変わります。国民年金は年間19万6,920円です。）。

こうしたデメリットを回避するため、配偶者が扶養を外れない方法として、扶養に入っていない方の配偶者に不動産を贈与してから売却する方法があります。

ただし、不動産の贈与には贈与税や登録免許税が発生しますのでケースによっては贈与を行った方がお金がかかることもあります。

扶養を外れた場合の負担と、贈与する際に掛かる負担とを比較して、どちらが得かを事前に検討しておきましょう。

そして、不動産を売却してプラスになったら必ず確定申告を行ってください。

忘れたり隠したりすると、ペナルティとして支払う税金が多くなるため注意が必要です。

売却益がマイナスでも、売却した不動産がマイホームだった場合は確定申告をしておくと税制上の控除が受けられます。