相続した不動産に住んだり、その不動産を賃貸したりしない場合、相続した不動産を売却することがあります。

不動産を売却する時には税金が発生するため、その分の負担をしなければなりません。

多くの人にとっては、不動産を相続することも売却することもほとんど経験がないため、不安も大きいと思います。

売却した時にどのような税金が発生するのか、その計算方法はどのようになっているのか確認していきましょう。

相続した不動産を売却することのメリット

相続した不動産を相続人が保有し続ける場合、毎年、固定資産税と都市計画税が課されます。

また、実際には使用していなくても、土地を相続した場合は清掃や草刈りなどをしなければなりませんし、建物を相続した場合はその建物を維持していくための修繕費や塗装費用などがかかります。

実際には使用していない土地や建物に対して、毎年このような負担をするのは大変なことです。

そのため、土地や建物を相続しても相続した人がそこに住んだり、他の人に貸して家賃収入を得たりする予定がないのであれば、不動産を手放して現金に換えるメリットのほうが大きいのです。

不動産を売却するとかかる税金とその他の費用

相続した不動産に限らず、土地や建物を売却すると税負担や諸費用がかかります。

税金として支払わなければならないのは、印紙税と譲渡所得税の2つです。

これらの中身については、後で詳しく解説します。

諸費用として必要となるのは、売却先を探す際に依頼した不動産業者に対する仲介手数料があります。

また、建物を取り壊して更地にしてから売却した際の、取り壊し費用が発生するケースもあります。

これらの費用は数十万円~数百万円単位となるため、あらかじめその見積を取っておくとともに、領収書をきちんと保管しておきましょう。

相続不動産を売却して発生する税金(1)印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に収入印紙を貼り付けることで、国に対して納付したこととされる税金です。

通常、売買契約書の作成は不動産業者が行うため、印紙税の計算方法を確認することはないでしょうし、そもそも印紙税を納付していると思っていないかもしれません。

しかし、中には不動産業者を介さずに売却相手が見つかり、自分で売買契約書を作成するようなケースもあるため、印紙税の計算方法を確認しておく意味はあります。

不動産の売買契約書に貼付する印紙税の額は、その売買契約の金額により以下のように定められています。

なお、表の金額は特例により軽減された金額となっています。

この特例は令和2年3月31日まで適用されることが確定しているほか、その後令和4年3月31日まで延長される予定となっています。

契約金額 税額
10万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
5億円超10億円以下 16万円
10億円超50億円以下 32万円
50億円超 48万円

「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より

相続不動産を売却して発生する税金(2)譲渡所得税等

不動産を売却した際にかかる税金として一般的にイメージされるものです。

不動産の購入金額より売却金額が大きくなって利益が発生した場合、その利益に対して所得税と復興特別所得税、そして住民税が課されます。

譲渡所得税等の計算をする際には、①売却益を求める方法、②所得税や住民税の税率を求める方法を知っておく必要があります。

①売却益(譲渡所得)の計算方法

土地や建物を売却した時の利益のことを、税法上は譲渡所得といいます。

譲渡所得の計算を行う際には、収入金額、取得費、譲渡費用の3つの金額を求める必要があります。

収入金額とは、契約書に記載された不動産の売却額のことです。

また、固定資産税の精算を行う場合には、受け取った精算金も収入金額となります。

取得費とは、土地や建物を購入したときの金額です。

ただ、建物については時間の経過に伴いその価値が下落するため、年数に応じた減価償却費を計算し、実際の購入金額から差し引いた後の金額が取得費となります。

なお、相続した土地や建物については、被相続人が購入した時の金額を相続人が引き継ぐこととされています。

譲渡費用とは、売却するためにかかる費用のことです。

仲介手数料や印紙代などがあります。

②所得税や住民税の税率

譲渡所得に対して課される所得税や住民税の税率は、その不動産の保有期間に応じて2段階に定められています。

保有期間は、その不動産を取得した日から売却した年の1月1日までの日数を求めます。

相続した不動産の場合、取得した日は相続人がその不動産を相続した日ではなく、被相続人がその不動産を購入した日を引き継ぐこととされています。

保有期間が5年以下となった場合、その譲渡所得は「短期譲渡所得」と呼び、所得金額に対して所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%の合計39.63%が課税されます。

保有期間が5年を超えた場合、その譲渡所得は「長期譲渡所得」と呼び、所得金額に対して所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%の合計20.315%が課税されます。

譲渡所得税等の金額を少なくできる特例がある

不動産を売却して利益が発生した場合には、所得税や住民税を負担しなければなりません。

ただ、相続した際に相続税を支払ったうえ、さらに所得税等も支払うのは負担が大きいことなどに配慮して、相続した土地を売却した際には、税額が少なく済むような特例が設けられています。

特例を適用するためには、いくつかの要件をクリアしなければならないため、あらかじめその内容を確認しておきましょう。

特例(1)取得費加算の特例

土地や建物を相続した際に相続税を支払い、相続後にその土地や不動産を売却した場合は、売却した土地や建物について負担した相続税額を取得費に含めることができます。

相続した全財産の相続税評価額に対して、売却した土地や建物の相続税評価額の占める割合を求めて、相続した時に支払った相続税額を按分計算した金額が取得費に加算される金額です。

この特例を適用することができるのは、①相続により財産を取得した人が売却すること、②財産を取得した人が相続税を支払っていること、③相続が発生した日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に土地や建物を売却したこと、のすべてを満たす場合です。

特に③の要件が重要で、相続が発生してから3年10か月以内に売却した場合のみ、この特例を適用することができます。

特例(2)空き家売却の特例

被相続人が住んでいた自宅を相続した後、誰もその自宅に住まないため売却したいという場合があります。

また、空き家の増加が問題となっており、政策的に空き家を減らしたいという意向もあります。

そのため、相続後に空き家になる家を売却した際には譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が設けられています。

この特例を適用するためには、①売却した家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること、②区分所有家屋(マンション)でないこと、③相続が発生する直前において、被相続人以外にその家屋の居住者がいないこと、④相続してから売却するまでの間にその家屋を貸し付けたり、居住したりしていないこと、⑤家屋を売却する際には一定の耐震基準を満たすこと、⑥相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること、⑦売却代金が1億円以下であることといった、多くの要件を満たす必要があります。

特に注意が必要なのは、⑤と⑥です。

建物を残したまま売却する際には、耐震基準を満たしているかどうかを確認しなければなりません。

そのうえで、耐震基準を満たしていない場合には、建物を取り壊すか耐震工事を行うかのいずれかを行わなければ、特例の適用は受けられません。

また、特例を適用するには相続が発生してからおよそ3年以内に売却しなければならず、取り壊しなどをする場合には時間的な余裕があまりないため、計画的に進める必要があります。

特例(3)マイホーム売却の特例

被相続人の自宅を相続した人がそこに住んでいたが、その後売却した場合には、最大3,000万円を譲渡所得から控除することができます。

この特例は、相続財産についての特例ではないため、相続発生からの期間や保有期間に関係なく適用することができます。

譲渡所得税等の計算例

相続した土地と建物を2,000万円で売却した場合の計算例を確認しましょう。

以下の条件で、空き家の特例を適用した場合と、期限内に売却できず適用できなかった場合を比較してみます。

  • ・売却価格 2,000万円
  • ・取得費は不明であるため、売却価格の5%とする概算取得費で計算する
  • ・仲介手数料 60万円
  • ・耐震工事 300万円

空き家の特例を適用した場合

収入金額2000万円-取得費100万円-譲渡費用(60万円+300万円)=1,540万円
空き家の特例を適用すると最大3,000万円まで控除できます。

譲渡所得1,540万円はすべて控除されるため、課税対象となる金額はゼロとなり、所得税や住民税は発生しません。

空き家の特例を適用しなかった場合

収入金額2000万円-取得費100万円-譲渡費用(60万円+300万円)=1,540万円
長期譲渡所得1,540万円に対する税額は、所得税231万円、復興特別所得税4万8,500円、住民税77万円の合計312万8,500円となります。

譲渡所得が発生した場合の確定申告と納税の時期

不動産を売却した場合、譲渡所得が生じたかどうかを国や地方自治体の機関が計算してくれるわけではありません。

土地や建物を売却した場合、その売却を行った年の翌年3月15日までに確定申告をしなければなりません。

この時、発生した所得税の額もあわせて納税する必要があります。

一方、住民税の額はこの時に納めるわけではありません。

住民税の納付方法には自分で納付する普通徴収と、勤務先の給料から源泉徴収して納める特別徴収があり、普通徴収は売却した年の翌年6月中に納付します。

また、普通徴収で分割納付する場合は、売却した年の翌年6月、8月、10月、翌々年1月の計4回に分けて納付します。

なお、特別徴収にすると源泉徴収される住民税の額が大きくなるため、毎月支給される給料の手取金額がかなり少なくなってしまいます。

確定申告の際に普通徴収にするか特別徴収にするかを選ぶことができるため、普通徴収で納付するようにしましょう。

まとめ

不動産を相続したり売却したりすると、税負担も大きな金額になるケースがあります。

また、売却した際には、税金が発生しないような特例がありますが、売却の期限が設けられているものもあります。

相続が発生してから所得税の特例が適用できるように売却まで進めるのは大変です。

相続が発生する前に、相続したら売却する不動産はあるのか、その時に税金は発生するのかなど、あらかじめ確認しておくと、相続の際にもあわてずに手続きを進めることができます。