この記事でわかること

  • 老人ホームに入居している場合でも小規模宅地の特例が使える場合について理解できる
  • 小規模宅地の特例の計算が自分でできる
  • 小規模宅地の特例が適用されない場合がわかる

実家の親が、老人ホームへ入居した場合、親が住んでいた家を相続するときは小規模宅地の特例を使うことができるのでしょうか。

小規模宅地の特例を使うには、いくつかの条件があります。

今回は、老人ホームへ入居していても小規模宅地の特例を使える場合と、使えない場合についてご紹介します。

老人ホームへ入居していても小規模宅地の特例が適用される!

そもそも小規模宅地の特例とは、どのような制度なのでしょうか。

まずは小規模宅地の特例について、簡単にご説明します。

小規模宅地の特例を使えば自宅敷地が330㎡まで評価を8割減できる

小規模宅地の特例は、亡くなった方の自宅や、事業用の土地などについて、一定の条件のもと、評価減できるという制度です。

相続税を計算するときに、土地の評価価格を使うのですが、土地の評価価格を一定の面積まで8割、もしくは5割引きできるというものです。

8割引というのはかなりの率になりますので、小規模宅地の特例は相続対策においてもよく話題になります。

基本的に、小規模な宅地を対象としているので、面積が200〜400㎡分のみが対象となります。

また、土地の用途(居住用なのか、貸していたのかなど)によっても、評価減の割合や限度面積が異なります。

詳細は、国税庁のホームページで説明されています。

評価減の割合と、限度面積の関係は以下の通りです。

相続開始の直前における宅地等の利用区分 要件 限度面積 減額される割合
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等 貸付事業以外の事業用の宅地等 特定事業用宅地等に該当する宅地等 400㎡ 80%
貸付事業用の宅地等 一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除きます。)用の宅地等 特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等 400㎡ 80%
貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200㎡ 50%
一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200㎡ 50%
被相続人等の貸付事業用の宅地等 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200㎡ 50%
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等 特定居住用宅地等に該当する宅地等 330㎡ 80%

引用:国税庁ホームページ

小規模宅地の特例の種類は以下の4種類です。

  • ・特定居住用宅地等・・・被相続人が住んでいた家の宅地。
    被相続人が住んでいたというところがポイントで、それでは途中から老人ホームへ入居した場合はどうなるか、今回はこの部分について考えます。
  • ・特定事業用宅地等・・・被相続人の事業用の建物が建っている宅地のことをいいます。
  • ・特定同族会社事業用宅地等・・・被相続人の同族会社の事業用宅地です。
  • ・貸付事業用宅地等・・・被相続人が貸していた土地などのことです。

簡単に説明すると以上の通りですが、老人ホームへ入ったいたのに小規模宅地の特例が使えるのかという点では、特定居住用宅地に当たるのかということが問題になります。

結論からいえば老人ホームに入っていても小規模宅地の特例を利用できる

最初に結論を述べますが、老人ホームに入っていても、小規模宅地の特例を利用することは可能です。

ただし、一定の条件が必要ですので、一定の条件に当てはまっているかどうかがポイントになります。

これから詳しく検討していきましょう。

老人ホームへ入居していた場合の小規模宅地の特例の適用条件

人生の最後を老人ホームで迎える人も多いです。

「うちの親は、老人ホームに入っていたので、家に住んでいたとはいえない。

だから小規模宅地の特例を使うことなんかできないだろう」と諦めるのは早いです。

老人ホームに入っていた場合の小規模宅地の特例については、いくつかの条件を満たせば使うことが可能です。

条件について、順番にご紹介します。

介護認定等か障害支援区分の認定を受けていること

まず、特定居住用宅地は、被相続人の居住の用に供されていた宅地等と、被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等に分かれます。

親が老人ホームに入居していた場合の小規模宅地の特例適用については、被相続人の居住の用に供されていた宅地の区分になります。

国税庁は、ホームページで以下の見解を示しています。

「被相続人の居住の用」には、被相続人の居住の用に供されていた宅地等が、養護老人ホームへの入所など被相続人が居住の用に供することができない一定の事由(次の(1)又は(2)の事由に限ります。)により相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合(被相続人の居住の用に供されなくなった後に、事業の用又は新たに被相続人等以外の人の居住の用に供された場合を除きます。)におけるその事由により居住の用に供されなくなる直前の被相続人の居住の用を含みます。

引用:国税庁ホームページ

つまり、亡くなるまで被相続人が居住していた訳ではない住宅の宅地であっても、一定の理由があれば、対象にするということです。

では、どのような条件がつくのでしょうか。

具体的には以下の通りです。

(1) 介護保険法第19条第1項に規定する要介護認定若しくは同条第2項に規定する要支援認定を受けていた被相続人又は介護保険法施行規則第140条の62の4第2号に該当していた被相続人が次に掲げる住居又は施設に入居又は入所をしていたこと。

  • イ 老人福祉法第5条の2第6項に規定する認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、同法第20条の4に規定する養護老人ホーム、同法第20条の5に規定する特別養護老人ホーム、同法第20条の6に規定する軽費老人ホーム又は同法第29条第1項に規定する有料老人ホーム
  • ロ 介護保険法第8条第28項に規定する介護老人保健施設又は同条第29項に規定する介護医療院
  • ハ 高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条第1項に規定するサービス付き高齢者向け住宅(イの有料老人ホームを除きます。)

引用:国税庁ホームページ

要介護認定もしくは要支援認定を受けていた被相続人が老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅に入居していたということが必要ということです。

ちなみに、介護ではなく障害があるので家に住んでいなかったという場合でも、以下の規定があります。

この規定に当てはまれば、小規模宅地の特例の対象になります。

(2) 障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律第21条第1項に規定する障害支援区分の認定を受けていた被相続人が同法第5条第11項に規定する障害者支援施設(同条第10項に規定する施設入所支援が行われるものに限ります。)又は同条第17項に規定する共同生活援助を行う住居に入所又は入居をしていたこと。

引用:国税庁ホームページ

平成26年1月1日より前との違い

平成26年1月1日より前の運用では、終身利用権付きの老人ホーム入所については、元々の自宅に小規模宅地の特例を適用できないという問題がありました。

考え方としては、今と同じなのですが、対象が一部異なるということです。

他の人が住んだり事業用として使われていないこと

老人ホームに入居していた場合に、小規模宅地の特例を使うとき、維持管理をしていつでも戻れるようにしておくのがポイントです。

実際に戻ることはないのかもしれませんが、他の親族が新たに住んだり、誰かに貸し付けたりといったことがないことが条件になります。

もし、第三者へ賃貸した場合は、特定居住用宅地ではなく、貸付事業用宅地として、小規模宅地の特例が適用されます。

小規模宅地の特例が使えなくなる訳ではないのですが、区分が変わってしまうということです。

老人ホームの要件に注意

老人ホームといっても、いろいろな種類があります。

老人ホームのように見えるけれども、都道府県に届を出していない老人ホームは、国税庁の見解でいう法人ホームにはあたりませんので、ご注意ください。

詳細は後ほどご紹介します。

取得者要件を満たすことは大前提

ここまでの説明は、取得者の要件を満たしていること前提でした。

取得者の要件についてですが、配偶者であれば特に要件はありません。

被相続人と同居していた親族は、相続開始から相続税の申告期限までにその建物に住んでいる必要があります。

さらに、その宅地も申告期限まで保有していなければなりません。

では申告期限より前に、その宅地や建物を手放してはいけないということです。

被相続人と別居していた親族の場合は、被相続人と相続人が日本国内に住所を有している(被相続人が日本国内に住所がない場合は日本国籍があれば良い)こと、被相続人に配偶者や同居の親族がいないこと、相続人・配偶者が相続開始3年以内に自身もしくは配偶者が所有する家屋に住んだことがないといった条件がつきます。

小規模宅地の特例を受けられない相続前の自宅の使用ケース

小規模宅地の特例を受けられない場合についてもご紹介しましょう。

要件に当てはまらない場合もあるということです。

よくある例ですので、ご自身が当てはまらないかどうか、よく読んでみてください。

前提として取得者の要件を満たしているとします。

小規模宅地の特例が使えない場合

被相続人が老人ホームに入所した場合で、小規模宅地の特例を使いたい場合は、いつでも戻れるようにしておくことがポイントでした。

被相続人が老人ホームに入ったからといって生計が別の他の親族がやってきて住んでしまった場合は対象外になってしまいます。

親が老人ホームに入った後に生計別の親族が引っ越してきた

老人ホームに入居した後に生計が別の親族が住み始めた場合は、小規模宅地等の特例を使うことができません。

一方で、老人ホームに入居する前に、親族が引っ越してきて一緒に住みだしたのであれば、対象になります。

小規模宅地の特例は使えるけれども減額になってしまう場合

この場合の代表例は、誰も住んでいないのがもったいないからといって、誰かに貸してしまったということです。

誰かに貸してしまうと、宅地の区分が変わってしまうので、特定居住用宅地とはみなされなくなります。

代わりに、貸付事業用宅地を適用することになります。

ちなみに貸し付けの料金は、世間の相場であれば大丈夫です。

貸付期間についての制限はありませんが、相続税の申告期限までは貸し続ける必要があります

小規模宅地の特例を使える場合

自宅が空き家になっていて、誰にも貸していない場合や、被相続人が老人ホームに入居する前からその家にずっと住んでいるという場合は、小規模宅地の特例が使えます。

小規模宅地の特例を使う際の注意点まとめ

小規模宅地の特例を使う際の注意点をざっとまとめると、以下の通りです。

住んでいる人 同居の時期 小規模宅地の特例
いない 使える
いる(生計同一親族) 老人ホーム入居前後問わない 使える
いる(生計別親族) 老人ホーム入居後 使えない
いる(親族ではない) 使えないが貸付事業用宅地にあたる可能性あり

住む人がいなくなったからといって、安易に他人に貸してしまうと、特例居住用宅地の区分にならないので注意しましょう。

また、親族が一緒に住んでいた場合と、老人ホームに入所した後に住んだ場合では、前者が小規模宅地の特例の適用になり、後者はなりません。

ちょっとした違いですが、評価減できるかどうかがかかっていますので、気を使いましょう。

老人ホーム入居前に同居親族がいる場合・いない場合はどうなる?

老人ホームの入居前に同居親族がいる場合といない場合について整理してみます。

前の節で説明した、親族との同居の部分について掘り下げてみます。

同居親族でも生計が一緒かどうかで判断が分かれる

実は、同居の親族といっても、生計が一緒かどうかで判断が違うのです。

親族には、生計一親族、生計別親族の2種類いると考えてください。

老人ホーム入居前から親族と同居している場合

例えば、祖父と息子家族が一緒に住んでいたとします。

この人たちの生計は同一です。

祖父が、老人ホームに入居し、息子家族はそのまま家に住んだとしましょう。

祖父は老人ホームから家に戻ることなく、そのまま死亡しました。

この場合であれば、配偶者(この話の場合はすでにいない前提ですが)と、生計一親族が相続した場合に、特定居住用宅地にあたるので、8割の評価減ができます。

老人ホームに入居後、生計一親族が出ていって空き家になった場合

前の話の前提で、祖父が老人ホームに入居したときに、息子家族が同居をやめて引っ越し、空き家になって、空き家の状態で祖父が死亡したとします。

この場合は、配偶者と家なき子が相続した場合、特定居住用住宅地になるので、8割の評価減ができます。

ちなみに、家なき子とは、自己所有の家屋に住んでいない人のことですが、細かい要件が色々あります。

国税庁ホームページには、家なき子特例という名前では掲載されていません。

要件は以下の通りです。

  • (1) 居住制限納税義務者又は非居住制限納税義務者(注5)のうち日本国籍を有しない者ではないこと
  • (2) 被相続人に配偶者がいないこと
  • (3) 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人(相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人)がいないこと
  • (4) 相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族又は取得者と特別の関係がある一定の法人(注6)が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。)に居住したことがないこと
  • (5) 相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと
  • (6) その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

引用:国税庁ホームページ

今、例でだしている件の息子家族が、持ち家に引っ越していったのであれば家なき子特例は使えないと考えられます。

そうではなく、例えば賃貸住宅へ引っ越していって、持ち家のないまま相続を迎え、その他の要件も満たしているなら、家なき子特例が使えると考えられます。

結論から言えば、家なき子特例を使って、特定居住用宅地として小規模宅地の特例を適用できる可能性があるということです。

老人ホームに入った後生計が別になったが引き続き居住した場合

また先の例に戻りますが、祖父が老人ホームに入った後、生計を別にして、そのまま息子家族がその家に住み続けた場合は、配偶者、生計別親族が相続すれば、特定居住用宅地に当たるので8割の評価減が可能です。

老人ホームに入居後生計一の親族が入居した場合

このケースでは、小規模宅地の特例にあたるので、配偶者、生計一の親族が相続した場合に8割の評価減をすることができます。

ポイントは、生計が一緒というところです。

老人ホームに入った後に、住み始めた場合は対象にならないと思われがちですが、生計が一緒であれば対象になります。

老人ホームに入居後に生計別の親族が入居した場合

この場合は、小規模宅地の特例の対象になりません。

なぜなら、特例居住用宅地に該当しないためです。

被相続人以外の居住のために家を使用したと考えられてしまいます。

老人ホーム入居を考える際の注意点

老人ホームに入居するときは、小規模宅地の特例の適用対象になる老人ホームに入居してください。

本来、有料老人ホームの設置には、都道府県知事への届出が必要なのですが、未届出の老人ホームも存在しています。

もし、届出をしていない老人ホームに入居してしまった場合、小規模宅地の特例を使えないことになります。

老人ホームに入居する際には、都道府県に届出を出しているかどうか確認をしてください。

つまり、入居施設の選び方によっては、もしかすると小規模宅地の特例が使えなくなってしまうということです。

小規模宅地の特例は、使えればかなり大きな評価減になりますので、ぜひとも届出がされている施設かどうかをチェックしてから、契約、入居してください。

まとめ

今回は、小規模宅地の特例について、老人ホームに入居していた場合は使えるのかどうかという点をご紹介しました。

結論から言えば、老人ホームに入っていた場合でも使うことはできるのですが、一定の要件を満たさなければなりません。

大きな条件としては、以下の3つです。

  • ・亡くなる前に、要介護認定や要支援認定を受けていること
  • ・老人福祉法等の法令に基づく施設へ入居していること
  • ・自宅を事業に使ったり、貸付けていたりしないこと

これ以外にも、親族の要件がありました。

生計を一にしているかどうか、という点によって、被相続人の家に住み始めたタイミング(老人ホームに入った後か前か)と、小規模宅地の特例になるか否かが違うという点もご説明しました。

また、せっかくこれらの要件を満たしていたとしても、そもそも老人ホームが都道府県知事にきちんと届出をしていなかった施設だったとしたら、小規模宅地の特例は使えないことになります。

まとめると、小規模宅地の特例を使おうとすると、複雑にいろいろな要因が重なり合ってくるので、ケースによっては判定が難しくなります。

老人ホーム選びの段階でできることは、都道府県知事に届出をしている老人ホームを選ぶこと、住む人がいなくなった家に親族が住む場合は生計が一緒の人が住むことなどを注意してください。

わかりにくい場合は、相続が起こる前に、税理士に相談しましょう。