この記事でわかること

  • 住宅取得等資金贈与の非課税の特例内容がわかる
  • 対象住宅の条件区分によって非課税金額が変わるのがわかる
  • 住宅取得等資金贈与の非課税の特例と併用できる制度と、できない制度がある理由がわかる
  • 贈与税の特例と、相続税申告の基礎控除額を比較計算して損得を判断する理由がわかる

住宅取得等資金贈与の非課税の特例は、最大3,000万円とする魅力的な制度です。

ただし、他に併用できる制度もあれば、併用できない制度があります。

どちらを選んだらいいか損得勘定を弾こうとしても、専門知識が多く必要になります。

相続・贈与は、税法の中で最も分厚いテキストであり、条文が膨大ですから、相当の学習力を要求されます。

また、他の制度が関係し合う特例制度ですから、組み合わせが利くかどうかを検討しなければならず、財産相続額が大きいならば、少しの損と思っていたら大きな損になっていた場合はよくあります。

少しの計算ミスが大失敗に繋がっている危険性がある税制ですから、専門家の手助けは必要になってきます。

それでは、【住宅取得資金贈与】贈与金で住宅購入を検討している方必見!3000万円が贈与非課税となる、について解説します。

住宅取得等資金贈与の非課税の特例とは?

親が子に住宅資金を提供し、子が住宅を購入した場合、子が受けた資金提供は贈与になります。

住宅資金等贈与の特例は、時限立法のなかで資金提供を贈与税として徴取せず、条件別に非課税扱いとしています

ただし、通常、親子間の金銭のやり取りは、金銭消費貸借を行う場合があり、子は親に借金を返済しなければなりません。

その場合、いくら親子関係でも契約書を取り交わしたら法的問題はなく、親子間で借金返済すれば法律上は問題ありません。

ところが、金銭を提供され贈与になったら事態は変わり、適用される法律が贈与税に変わります。

住宅取得等資金の特例は、住宅購入契約日などの条件を満たせば非課税になる制度です。

時限立法であり、2021年12月31日まで適用とされていますが、高齢・老齢者が増える一方の社会では、相続を考える年齢層が多くなるにつれ期限延長される可能性はあります。

親・子・孫代までに関する住宅購入に対する贈与資金の在り方に特例をつけて、贈与税の仕組みを利用し非課税枠を設定した特例制度です。

住宅取得等資金贈与の非課税の要件

親が、子に住宅資金として金銭を贈与した場合、最大3,000万円までは非課税です。

ただし、住宅購入契約締結日、住宅物件の構造などの条件区分によって限度額が変わってきます。

住宅には新築・中古物件がありますが、非課税の要件となる住宅区分は、一般住宅と省エネ住宅に条件が分類されており、それぞれの住宅に関し非課税限度額が設定されています。

非課税対象者は、住宅資金を提供され贈与を受けた者です。

親が子に住宅資金を援助するため資金提供し、子はおカネをもらって住宅購入する状況において、子は受贈者になり利益を受けていますから、贈与税課税対象者になります。

贈与税課税対象者に非課税特例が設定されていますから、贈与税を申告する者が利用できる制度です。

非課税枠は最大3,000万円ですが、消費税と連動させている制度になっているのが特徴です。

非課税の限度額は条件によって変わる


この制度は一般住宅を購入および環境問題に関係する省エネ住宅などを購入する際、住宅資金援助を受けた受贈者に対し、非課税限度額を条件別に設定する制度です。

消費税に連動した非課税制度は、住宅産業の売買を活性化させ、消費税収とバランスを図る狙いがあります。

この法制度の非課税限度額は条件区分によって変わります。

消費税率の区分 契約締結日 省エネ住宅 一般住宅
家屋に対する消費税が8% ~2015年末 1,500万円 1,000万円
2016年1月~2020年3月 1,200万円 700万円
2020年4月~2021年3月 1,000万円 500万円
2021年4月~2021年12月 800万円 300万円
家屋に対する消費税が10% 2019年4月~2020年3月 3,000万円 2,500万円
2020年4月~2021年3月 1,500万円 1,000万円
2021年4月~2021年12月 1,200万円 700万円

新築物件・中古物件などの購入が贈与非課税対象ですから、土地売買には元来、消費税は課税されません。

省エネ住宅とは、機能性が高く、エネルギー消費を抑制させる住宅です。

新築物件などは技術改良と同時にコストが高く押し上げられ、環境問題を意識した建設・不動産産業の活性化を期待する非課税制度でもあります。

消費税率が8%か10%の区分に応じて、非課税上限額が変わる条件設定にさせている非課税制度になっているとわかりますが、新築物件になるほど消費税が10%に上がっていますから非課税枠も大きくなっています。

住宅取得等資金贈与の特例を利用するポイント

住宅取得等資金贈与の非課税の特例を利用して、贈与税を非課税にするためには、贈与税の申告書を税務署に提出する必要があります。

贈与税申告は、確定申告と同じ時期と重なっています。

贈与を受けた年の翌年に当たる2月1日から3月15日の期限内に申告しなければ、特例を受けられなくなりますから注意してください。

さらに、この特例を利用すると、自宅の相続に関する小規模宅地等の特例が使えなくなりますから要注意です。

将来、自宅の相続を受ける予定がある場合は、相続税の「小規模宅地等の特例」が受けられなくなるという結果になります。

なお、贈与から3年以内に贈与者が死亡したときの贈与財産は、相続財産となり相続税対象として申告加算(相続時精算課税)されますが、住宅取得等資金贈与の特例を利用して非課税になった部分は加算する必要はありません。

先に非課税金額を計算し、加算減算を考えておく必要があると考えられます。

税制における制度設計の仕組みは、制度の組み合わせ一つで納税額が大きく変わってきます。

制度に精通した専門家ならば、よく勉強していますから知っています。

最も危険なることは、相続・贈与税の申告計算は極めて簡単な場合を除いて、自分で計算し申告すると計算ミスを起こし、結果として大失敗しがちになります。

失敗した後悔は後で税務調査によって判明しますが、申告してから数年後にやってくる場合が多いです。

制度の組み合わせと法的テクニックは、専門家しか対処できません。

税務の専門家と相談しながら、特例制度利用を検討して申告に向かっていく必要があります。

非課税特例を受けるための手続きと必要書類

非課税特例を受けるための手続きは、贈与税申告によります。

贈与税は贈与を受けた年の翌年に当たる確定申告時期である2月1日から3月15日までの期間に、管轄の税務署に提出しなければいけません。

必要書類は贈与税申告書類様式に、住宅取得等資金贈与の非課税適用を受けるための書類を添付して提出します。

  • (1)受贈者の戸籍謄本
    受贈者の氏名、生年月日と贈与者が直系尊属に該当することを証明する書類です。
  • (2)源泉徴収票など合計所得金額を明らかにする書類
  • (3)不動産登記簿謄本(登記事項証明書)
  • (4)契約締結年月を確定する書類として、新築および住宅取得の契約書の写し
  • (5)耐震基準適合証明書
  • (6)建設住宅性能評価書の写し
  • (7)既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類など

なお、住宅物件として、新築、中古、リフォームの場合があります。

非課税特例を使わない方がお得になるケース


住宅取得等資金贈与の非課税の特例は、魅力的な特例制度になっていますが、次のように利用しないほうが得になるケースがあります。

住宅ローン控除制度の利用と併用する場合

住宅ローン制度は住宅取得等に関して、銀行ローンを組んだ場合に毎年、源泉徴収として納税された額から還付される制度です。

一年の間、源泉徴収された額が多いほど、還付される金額は多くなる仕組みですから、高額納税者ほど得します。

住宅取得等資金贈与の非課税の特例は、住宅ローン控除制度と併用できますが、ここに注意が必要です。

銀行ローン残高と贈与された金額の合計が、取得した住宅資金購入金額を上回った場合、住宅ローン借入金額の一部が減税にならず、対象外として取り扱われ、ローン減税が認められません

事情・事案に応じて、住宅取得等資金贈与の非課税の特例は減税制度ですから、住宅ローン減税制度だけに絞り込んで計算したら、贈与の非課税特例を利用しないほうが得する結果となります。

同時に贈与の非課税制度を利用しなければ、贈与税の対象となりますから、贈与税の申告納税が必要になります。

少し計算が難しくなりますから、税理士などの専門家に相談することが大事になってきます。

将来、親の住宅を相続する予定がある場合

通常、自宅の相続があった場合、小規模宅地等の特例を受けることができます。

これは土地の評価額を最大限8割減額してくれる減税制度ですから、メリットが多い制度としてよく知られています。

ところが、住宅取得等資金贈与の非課税の特例を利用すると、小規模宅地等の特例を受けられなくなってしまいます

どちらの制度を利用すれば減税として有利になるかどうかは、計算してみなくてはわかりません。

将来、親の住宅を相続する予定があれば、相続時には相続税申告納税が待っているわけですから、住宅取得等資金贈与の非課税の特例を利用するかどうかは、事前に検討しておかなければ損する場合があります。

小規模宅地等の特例は自宅の土地評価額の減税ですから、地価が高い大都市居住の方々には身近になってくる制度であり、事前によく検討しましょう。

非課税限度額を超えて贈与を受けたいケースにやること

非課税限度額を超えて贈与を受けたい場合、限度額をすでに超えてしまっていますから、はみ出した金額を別途、贈与税申告納税するしかありません。

贈与税の基礎控除額は110万円ですから、毎年110万円ずつ贈与を受けても税制面には影響はなく、納税義務は発生しません。

つまり、住宅取得資金として計画的に毎年、110万円ずつ贈与を受け貯蓄すればいいことになります。

これらの貯蓄は潤沢なる資金とされるため、住宅取得資金の頭金に組み入れることができますから、事前に計画的に贈与を受けておきましょう。

相続時精算課税方式を選択する

相続時精算課税方式を選択する方法があります。

受贈者が被相続人死亡以前の3年間に贈与されている場合、贈与をした側(親)が死亡し相続が発生すると、相続時精算課税方式によって贈与された金額が相続税計算に加算される制度です。

住宅取得等資金贈与の特例を利用して非課税になった部分は加算する必要はありませんから、この制度を利用するやり方があります。

結局は、相続税申告のメリットである、申告計算のなかで最終的に引き算する大きな基礎控除額を活用するやり方になります。

住宅名義を共有名義にする

住宅名義を共有名義にする方法があります。

住宅を親子の共有名義にしておくと、親は贈与者、子は受贈者になっていますから、やがて親が死亡すると相続が発生し、子が親の財産を自動的に取得できます。

あらかじめ親子同居しておく必要はありませんから、相続時の手続きメリットを活用できます。

なお、住宅は建物としては毎年、償却されていきますから価値が下がります。

増築は一時的に価値をあげることはできますが、造作として年々減価償却される法的運命です。

土地価額には地域差があり、地価が高い地域があれば、低い地域もありますから地域によって資産価値の計算式において損得勘定は変わってきます。

共有名義は、将来やって来るだろう相続対策になります。

特に新築住宅にはメリットが多いです。

住宅資産評価は、地域によって資産価値が異なりますから、全国一律なる相続・贈与税において、基礎控除額を念頭に入れ、住宅取得資金等贈与の非課税限度額を考え贈与金額を考えることも必要です。

非課税限度額を超えて贈与を受ける場合、超えた部分は贈与税申告納税ですが、相続対策を関係させて申告納税戦略を組み立てる必要があります。

まとめ

住宅取得等資金贈与の非課税の特例は、限度額が最大3,000万円と魅力です。

ただし要件と住宅物件の条件および消費税が関係しますからご注意ください。

この特例には少し難しい条件が絡んでいます。

従来型からある小規模宅地等の特例を活用できないことと、住宅ローンの組み合わせで節税効果が変わる場合です。

これだけは、実際計算しなければ、得しているか損しているか判断ができませんから、特に税務計算に強い税理士などの専門家に依頼したほうが、難しい局面を乗り越えられるでしょう。

さらに、相続税と贈与税は兄弟のような税制設計になっていますから、特に生前贈与を実行する時はご注意ください。

税法制度の計算軸における損得勘定は、すべて最後の計算過程における基礎控除額に集結しますから、最後の基礎控除額をよく知っておけば、逆算方式で辿り着ける課税所得はいくらくらいかを知る事前準備にもなります。

専門家に相談し、同時に、できれば親子関係で相談したほうが賢明な判断ができるでしょう。